Bijkomende kosten bij de aankoop van een woning
Een huis kopen is een van de grootste financiële beslissingen in je leven. Naast de koopsom van de woning krijg je te maken met verschillende bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Deze extra kosten worden vaak aangeduid als ‘kosten koper’, afgekort k.k., en kunnen oplopen tot 4 à 6 procent van de woningwaarde.
Je vraagt je misschien af welke kosten dit precies zijn en hoeveel je daarvoor moet reserveren. Het is belangrijk om dit van tevoren goed in kaart te brengen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. In dit artikel bespreken we welke extra kosten bij huis kopen je kunt verwachten en waar je op moet letten.
Welke bijkomende kosten huis kopen kun je verwachten?
Bij de aankoop van een bestaande woning krijg je te maken met verschillende soorten kosten. Hieronder zetten we de belangrijkste bijkomende kosten aankoop woning op een rij:
1. Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is een van de grootste kostenposten bij het kopen van een woning. Momenteel bedraagt deze 2% van de koopsom.
Er is echter een vrijstelling voor starters. Ben je jonger dan 35 jaar en koop je een woning onder de €525.000? Dan betaal je in 2025 geen overdrachtsbelasting.
Koop je samen met je partner een woning en is slechts een van jullie onder de 35 jaar? Dan betaalt alleen de oudste partner overdrachtsbelasting over zijn of haar deel.
Let wel: je moet zelf in de woning gaan wonen om van deze vrijstelling gebruik te kunnen maken.
2. Notariskosten
De overdracht van een woning kan alleen via een notaris plaatsvinden. De notaris brengt kosten in rekening voor:
- Het opstellen van de eigendomsakte waarmee het huis officieel op jouw naam komt te staan
- Het opstellen van de hypotheekakte
- Het inschrijven van deze akten bij het Kadaster, het openbare register
De kosten voor het opstellen van een hypotheekakte liggen doorgaans tussen de €500 en €1.200. Voor de overdracht van een woning betaal je tussen de €800 en €1.600.
3. Taxatiekosten
Als je een hypotheek aanvraagt, vraagt de hypotheekverstrekker meestal om een taxatierapport. Dit rapport geeft zekerheid over de waarde van het huis. Er zijn twee vormen van taxatie:
- Hybride taxatie: De taxateur bepaalt op basis van online data de waarde van je woning, zonder zelf langs te komen. De kosten liggen tussen de €90 en €250.
- Uitgebreide taxatie: De taxateur komt langs om de woning te beoordelen. De kosten liggen tussen de €600 en €800.
Niet elke hypotheekverstrekker accepteert een hybride taxatie. Ook hangt het af van hoeveel procent van de woningwaarde je wilt financieren.
4. Kosten voor een aankoopmakelaar
Als je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je daarvoor een vergoeding (courtage). Bij aankoopmakelaars is dat meestal een vast tarief of een percentage van 1 tot 2,5% van de koopsom. De hoogte hangt af van de diensten die je afneemt en de complexiteit van de aankoop.
Een aankoopmakelaar kan je helpen bij:
- Het zoeken naar geschikte woningen
- Het beoordelen van de vraagprijs
- Het onderhandelen over de koopprijs
- Het controleren van de koopovereenkomst
- Het begeleiden van de overdracht
5. Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur
Voor het advies en de bemiddeling bij het afsluiten van een hypotheek betaal je advies- en bemiddelingskosten. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen hanteren een uurtarief. De kosten liggen meestal tussen de €1.500 en €3.000.
6. Kosten NHG-garantie
Als je een woning koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), betaal je eenmalig een bedrag voor de garantie. Dit wordt de borgtochtprovisie genoemd. In 2025 is dit 0,4% van de koopsom.
Goed om te weten: de maximale koopsom mag bij een hypotheek met NHG in 2025 maximaal €450.000 zijn, inclusief kosten koper. Het voordeel van NHG is dat je meestal een lagere rente krijgt en extra zekerheid hebt als je je huis noodgedwongen moet verkopen.
7. Kosten voor bankgarantie of waarborgsom
In een koopovereenkomst staat meestal dat je een waarborgsom of bankgarantie moet voldoen. Dit is een soort zekerheid voor de verkoper dat je de koop ook daadwerkelijk doorzet. Dit bedraagt doorgaans zo’n 10% van de koopsom.
Bij een waarborgsom maak je dit geld daadwerkelijk over naar de notaris. Heb je dat geld niet beschikbaar? Dan kun je je hypotheekverstrekker vragen om garant voor je te staan. Dit heet een bankgarantie. Je betaalt hiervoor ongeveer 0,1% van de koopsom.
8. Kosten bouwkundige keurig
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de bouwkundige staat van de woning en eventuele herstelkosten waar je rekening mee moet houden. Een keuring is niet verplicht, maar wel aan te raden. De kosten liggen meestal tussen de €350 en €600, afhankelijk van de locatie en grootte van de woning.
Extra kosten bij aankoop huis: voorbeeld berekening
Om een idee te geven van de extra kosten bij aankoop huis, geven we een voorbeeld. Stel, je koopt een woning van €300.000. Met welke bijkomende kosten moet je dan rekening houden?
Verwervingskosten woning:
- Koopsom woning: €300.000
- Notariskosten eigendomsakte: €600
- Makelaarskosten: €4.000
- Bankgarantie: €300
- Totale kosten verwerving woning: €304.900
Financieringskosten:
- Notariskosten hypotheekakte: €500
- Taxatiekosten: €500
- Kosten NHG-garantie, 0,4% van koopsom: €1.200
- Advies- en bemiddelingskosten: €3.000
- Totale financieringskosten: €5.200
Totale kosten: €310.100
Bij een maximale hypotheek van 100% van wat het huis daadwerkelijk waard is (€300.000) moet je dus €10.100 aan eigen middelen inbrengen. Dit is een behoorlijk bedrag dat je niet kunt meefinancieren in je hypotheek!
Welke bijkomende kosten zijn fiscaal aftrekbaar?
Goed nieuws: een deel van de bijkomende kosten huis kopen is fiscaal aftrekbaar. De Belastingdienst laat je de volgende kosten aftrekken:
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kosten voor registratie van je hypotheek bij het Kadaster
- Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- Kosten voor de NHG-aanvraag
- Bij nieuwbouwwoningen: de rente die je betaalde tijdens de bouw ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte, plus kosten voor het gereserveerde geld binnen je hypotheek voor verbouwingen
Deze kosten mag je in één keer aftrekken in de belastingaangifte over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt. Afhankelijk van je belastingtarief krijg je dus een deel van deze kosten terug.
Kun je de bijkomende kosten meefinancieren?
Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de bijkomende kosten aankoop woning niet kunt meefinancieren. Je hebt dus eigen geld nodig om deze kosten te betalen.
Heb je niet genoeg spaargeld? Dan zijn er enkele alternatieven:
- Als je het verschil tussen de verkoopwaarde van je huidige huis en je resterende hypotheek hebt, ook wel overwaarde genoemd, kun je dit gebruiken om de bijkomende kosten te betalen
- Een schenking van bijvoorbeeld je ouders kan uitkomst bieden
- In sommige gevallen kun je een persoonlijke lening afsluiten, maar houd rekening met de extra maandlasten
Verschil kosten koper en vrij op naam
Bij een bestaande woning zijn de bijkomende kosten voor de koper, aangeduid als kosten koper, afgekort k.k. Bij een nieuwbouwwoning worden veel van deze kosten al in de koopprijs meegenomen, aangeduid als vrij op naam, afgekort v.o.n., waarbij de verkoper deze kosten al heeft betaald.
Het grootste voordeel van vrij op naam is dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Op een woning van €300.000 scheelt dat al snel €6.000. De woning hoeft namelijk niet van een vorige eigenaar aan jou te worden overgedragen – je bent de eerste eigenaar.
Ook de notariskosten voor de eigendomsakte zijn bij nieuwbouw meestal al verwerkt in de koopprijs. Je bespaart dus aanzienlijk op de bijkomende kosten, al zul je voor de hypotheekakte nog steeds notariskosten moeten betalen.
Conclusie: houd rekening met bijkomende kosten
Bij de aankoop van een woning moet je rekening houden met aanzienlijke bijkomende kosten. Deze kosten kunnen oplopen tot 4 à 6 procent van de woningwaarde. Het is belangrijk om deze kosten mee te nemen in je berekening, zodat je weet hoeveel eigen geld je nodig hebt.
De kosten kunnen per regio ook nog verschillen. Zo zijn de prijzen van makelaars en notarissen in grotere steden vaak wat hoger dan in kleinere gemeenten. Het loont om meerdere offertes op te vragen.
Wil je precies weten met welke bijkomende kosten bij de aankoop van een woning je te maken krijgt in jouw specifieke situatie? Maak dan een vrijblijvende afspraak met ons. Wij kunnen je helpen met een persoonlijke berekening en advies geven over de financiering van je nieuwe woning.
Wij zorgen dat je geen verrassingen achteraf krijgt en dat je goed voorbereid de huizenmarkt op gaat!
Disclaimer: De genoemde bedragen en percentages zijn gebaseerd op de situatie in 2025 en kunnen in de toekomst wijzigen. Vraag altijd naar de actuele tarieven bij de betreffende instanties.